reits是什么意思，教你如何开设reits基金

高速路、工业园区、物流园区、污水处理厂，这些与民生息息相关的基础设施，你有没有想过，你可以间接拥有24小时？

下周才开始，所以这是一个机会！

作为公募财富管理的标杆，下周将推出一款新产品——公募REITs。第六大新型投资。

与过去所有公募基金最重要的区别在于，公募REITs投资于各种基础设施，其收入来源是这些基础设施产生的租金。只要你购物和选择公共REITs，你就会间接成为这些基础设施的“房东”。

但是，即使你成为这些基础设施的“房东”，也不能保证一定能盈利。就像租房子一样，也有空置期。这些基础设施也可能受到各种操作的影响。如果市场出现意外因素，导致房租等收成大起大落，自然会影响房东的收成。

那么，我们是否要在这个即将推出的新品类上花费真金白银？它适合你吗？还是需要先做一些分析。 《每日经济新闻》记者专门研究了首批9家企业的各项要素，同时采访了多位专业人士进行解答，希望能给大家最直观的了解。

公共房地产投资信托基金：一个可以被所有人投票的新类别

自去年 4 月监管机构宣布将开始试点公开发行 REITs 以来，这一品种在当时很受欢迎。 之后的进展也超级快。在基金集团的积极筹备下，首批业务已获各级审批和定价，将于下周一（5月31日起）正式发给投资者和财富管理人。

对于普通投资者和财务经理来说，核心问题不外乎三个问题：什么是公共 REIT？你应该买吗？如何购买？今天我们就来回答这三个问题。

首先，什么是公共房地产投资信托基金？我们从定义、结构特点、公募基金业务比较三个方面来回答。

REITs 代表房地产投资信托，翻译为房地产投资信托。你对房地产非常熟悉。写字楼、高速公路、工业园区等都是房地产，所以REITs只是一种投资基金，通过向投资者和财富管理人颁发收获证书，在投资这些房地产后，将收获分配给投资者和财富管理人。它发行股票、封闭运营并在二级市场上交易。

正如基金分为公募基金和私募基金一样，REITs 也分为公募基金和私募基金。本次公开发行的REITs只是中小投资者和理财师可以投资的多种REITs，人人都可以投资：不用1亿元，就可以参与一栋楼、一栋楼等大项目。高速公路。

可见，REITs投资的不是你熟悉的股票和债券，而是房地产，以及经过特殊处理（即资产证券化，ABS）的房地产。因此，在业务结构上，REITs并不直接在房地产市场上购买一栋楼宇并拥有该楼宇的主权，而是购买该楼宇发行的ABS业务，ABS业务持有该楼宇100%的股权。 ，然后房地产投资信托基金也持有该建筑物。

根据目前各基金集团的业务描述，REITs成立后，基金80%以上的资产将投资于ABS，通过渗透获得基础设施项目的完全所有权。因此，REITs的收益也来自于这些物业管理业务所获得的收益，例如租金、手续费等；越稳定、越盈利的房地产项目，一定会获得更好的回报。

更深入地讲，REITs 对宏观经济具有重要意义。他们应该帮助企业快速收回金币，盘活资产，提供新的融资方式。东吴基金告诉《每日经济新闻》记者，经典的融资模式主要以信贷和债券为主。为了加快进度，企业会努力提高资产的周转效率，而公募REITs已经将债权融资转为股权融资，管理层和运营机构会用常态化经营的思路来提高资产的收割，这更有利于正则化策略。

所以与众多类型的公募基金相比，公募REITs应该说是完全不同的。与通常每天公布净值的公募业务不同，REITs每六个月才公布一次净值，交易价格完全以二级市场价格为准。特别是REITs会在二级市场交易，所以还是和新股上市一样。有查询和订阅链接。所以，发行的面值并不是你购买基金时熟悉的1元，而是价格多少，发行价多少。 .

深圳创业投资房地产基金管理（深圳）有限公司CEO孔令义认为，公开发行REITs本质上只是资产的IPO，但投资者通过持有REITs基金份额间接实现持股。在未来的资产中，基金上市后会有交易报价，类似于股票投资。

可见，公募REITs的出现，不仅为基础设施资产“借壳上市”创造了条件，在投资属性上也具有鲜明的股权色彩。

博时基金基建投资部基金经理胡海滨告诉记者，过去REITs都是债券类型，也就是有期限。 “基金集团需要在与投资人约定的日期实现收获，更像是一种债券。即使做一些股权资产，基本上也有严格的回购文本。”

在他看来，如果在联系原所有者时需要了解底线，该业务实际上只是一种“开股实债”的做法，不能算是真正的股权业务。 “目前，首批REITs投资者仅获得标的资产的股权份额，未来收益均归投资者所有，相应风险也将由投资者承担。”

危险收益特征：高于债券基金，低于股票基金

要解决第二个买不买的问题，当然要看这个业务的风险收获程度，是否符合你的投资预期和资产。需要配置。

据测算，公募REITs每日价格波动的风险可能普遍低于股票基金，但高于债券基金和货币市场基金；而他们的投资标的，本质上是房地产，考验的是房地产。经营实力和收获水平其实与股市和债市不同。因此，如果你真的想分散投资并隔离股票和债券市场的危险，那么公共REITs可能会满足一定的要求。但如果你只是想追求高投资回报率，那么公共 REITs 可能并不适合你。

公共REITs的收获水平如何？由于其收获主要来自于条款规定的强大分红，因此各基金集团对标的资产增长给出了分红率预测。 10.5%，第一批最高； 4.1% 和 4.16% 的最低值。

对于投资者和财务经理而言，选择公募REITs需要综合考虑标的项目、经理人、预测股息率等多种因素。理论上分红越高越好；占比较高，其次是仓储物流、高速公路项目，污染治理项目占比较低。

在业内人士看来，叠加股息和股票充值预期，可能比投资银行股赚取股息率更有效。据了解，与以往主要由证券保险机构投资的REITs相比，本次REITs的投资人在理财和证券公司方面表现非常活跃。

根据目前的情况，首批9家企业已对标工业园区、收费公路、污染治理、仓储物流、市政建设等5大领域。其中，工业园区和收费公路多为项目。各有三例。胡海滨表示，项目选择主要看公司是否有稳定的现金流。与增长潜力相比，可见收入更具有投资价值。

胡海滨表示，在试点阶段，公募REITs的基础资产有比较明确的准入领域，即三个重点：“聚焦有重要机会的领域、聚焦有重要机遇的行业、聚焦超级市场”。项目”，因此他认为，并非所有公司都应该使用REITs进行资产重组或并购。必须是符合权属清晰、经营稳健、现金流稳定可预期的基础设施行业，其他基础资产持有者应为REITs。 .

另外，胡海滨告诉记者，只要基础资产质量好什么是公募基金，无论是大型国企还是中小微企业，未来都具备发行REITs的条件。只要企业的标的资产质量超高，也会得到市场的认可。

孔令宜也有类似的看法。她在采访中表示，未来REITs基金有合并或收购资产的计划时，应通过扩张“再融资”。 “REITs基金要在现有规模的基础上，用新募集的金币购买和挑选符合规定的资产，REITs基金规模要持续增长。”在募资规模扩大的同时，REITs基金投资的标的资产规模也相应扩大。她告诉记者，企业可以利用REITs作为资本平台，扩大资产管理规模，发挥主动管理的优势。

可见，万亿REITs公募基金掘金的市场考验着投资研究和项目的深度。但需要指出的是，公募REITs项目涉及的机构众多，包括公募基金集团、基金子集团（或证券公司资管）、证券公司、审计机构、律师事务所、评估机构、托管银行等。有机互动健身是投资落地的关键。

胡海滨告诉你，除了公募基金，其他五家专业机构在经典IPO和发债方面都有丰富的经验。公募REITs虽然是新型金融业务，基金集团与证券公司有、银行合作多年，项目组成员也有不少项目合作的简史，双方相互熟悉，因此具有优势沟通与合作。

但基于公募REITs认购交易的特点，会有投资者和财务经理担心公募REITs上市后可能面临“折价”风险，影响基金进度。

基金经理回复称，即使出现类似新股突破的情况，也不代表项目底层价值会贬值，必须综合基本面、市场等条件综合判断。此外，REITs有做市商机制，可以起到一定的缓冲作用，使二次售价不会离资产价值太远，这也是REITs交易机制的一大亮点。

首批公募定价13.38元

5月26日，首批公募REITs项目陆续发布股份发行公告，询价完成 最终确认认购价和发行日期后，中航首钢生物质REITs发行价为最高13.38元/份。投资者和财富管理人可根据5月31日的发行价参与认购。各基金管理人也将正式开启管理首秀。

是的，所有REITs的基金管理人之前都没有公募基金的管理记录，但这取决于REITs基金的特殊业务。此前，各基金集团对封闭式基金的涉足甚少。而且大部分都是在REITs试点通知下发后陆续部署的。因此，相关基金经理的投资理念和事件内容，与我们传统意义上的股权或固定收益业务基金经理不同。

一般而言，公共 REIT 至少需要三位基金经理。胡海滨告诉记者，常规配置是一名投资经理主管和两名基金经理，主要负责运营。他表示，作为基金经理，一方面要有专业的主动管理团队随时掌握资产运营状况，还要有厂里的同事负责管理底层资产；另一方面，也委托专业的资产经营者协助经营管理。 . “不过，作为基金组的主动管理人，我们也会为运营管理人设定较高的KPI指标，然后会有相应的考核事件什么是公募基金，保证基础资产的顺利运营。”

另外，从危险性的角度来看，也不同于以往的公募业务。公募REITs的危险主要来自于基础设施本身的一些属性，同时也包括它的经营管理水平，而不是你所熟悉的股价。起起落落。

有基金业人士指出：“由于房地产行业的进展与宏观经济形势密切相关，REITs也可能会受到宏观经济不确定性的影响，如经济下行、房地产等因素市场波动可能导致租金收入，违约、物业资产应无法正常运营、资产估值下降等后果，进而影响REITs投资者和财富管理机构的投资收益。”

市场内外均有购物选择，请仔细阅读订阅要求

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了解这9只REITs基金的业务特点后，下一步就是等待出售。

那么我们来解决第三个问题，如何购买公共 REITs？

首先看分配方式。公共REITs分为线上和线下发行。线下投资者和理财经理必须是专业的机构投资者和理财经理。事实上，它类似于线下新项目。专业机构投资者和财务经理参与此部分，故不予报道。

对于我们中小型投资和财务经理来说，购买和选择公共 REIT 的主要途径有两种：场内和场外。所谓on-market只是通过证券账户进行买卖股票的购物和选择，所以必须先在券商开户。由于这9只REITs基金分别在上交所和深交所上市，所以需要有两家交易所。据说券商开户的时候会同时开户。

开立证券账户后，还需要开通基建基金的购物选择权限，并签署风险提示书，一般在证券公司APP的权限开通栏。

授权激活后，部分证券公司在“外汇基金申购及赎回”窗口提交申购申请。如果没有找到入口，也应该直接通过搜索码订阅。记者以两家证券公司的窗口为例，下面是一个例子（当前通过搜索码跳出的显示为交易窗口，周一会跳转到申购窗口）：

如果是异地订阅，其实和我们平时在各大平台购买的一样。资金都是一样的，不管是第三方平台还是银行，只要平台有销售，就应该直接认购。

值得一提的是，由于这些基金是封闭式基金，如果通过OTC认购，如果要卖出，不应该直接赎回，只能转入市场。买卖，切换时可能会遇到折溢价的状态。

大家要注意，如果在会场认购，有些业务要求是申购股份，比如有的要求认购1000股或整数倍，有的要求100元或1000元。演员阵容，整体状态不太一样。另外，如果当时订阅火爆，也可能会出现按比例分配的状态。

所以从这个角度来看，您不必在发行时订阅。基金在二级市场上市时，只应使用证券账户进行买卖交易，不得转股。心疼。

在费率方面，这9家业务的订阅费率也不同，大部分是分阶段收费的，区别如下：

还有一个 1 用人民币买的区别是，9只REITs基金的价格各不相同，有的2.31元，有的13.38元，所以你需要准备的最低金币也不同。以广州广和为例，每只基金份额为13.02元。如果是现场订阅，至少要准备1000份，所以至少要准备13020元。如果通过场外认购，只需1000元。

更适合资产配置，低风险偏好投资理财

正如我们一开始所说，即使看起来公募REITs的购物选择要求不高，交易相对来说还是比较方便的，但并不适合所有的投资者和理财师。

首先，对于高风险偏好的投资者，比如希望年化平均收益率达到15%甚至20%以上的投资者，该业务无法满足要求；其次，对于偏爱短线交易的投资者，这种业务也不适合投资者和财富管理人员。从公共REITs整体来看，它是一个有规律投资的业务。其实从它的收获属性可以看出，它的收获来源本身并不是一个短期的行为。

当然，由于这种业务刚刚起步，还不成熟，可能会有一些交易机会，比如一些折扣和溢价，但是这种交易机会不是这种业务毕竟投资很正常。

谁最适合持有公共 REITs？总体来说，这类业务风险偏好还比较低，可以同时频繁持有，或者说是配合和配置资产的投资理财人，因为它是密切相关的。与股票、债券等相关。其他资产的相关性较低。

英米基金研究院研究员周玉农表示：“公募REIT适合有一定资产配置概念的投资者。国内最流行的资产配置通常是通过配置来控制波动。”股票和债券，很多大类资产最多去黄金（石油QDII有额度赎回问题，期货太专业，黄金不生息更适合短期通胀）；结果是实际对冲还有很大的优化空间，低风险债券+高风险股票常见的最优解通常是固定收益+策略，如果有大类资产与股票没有明显关系和债券，应该更好地分散和配合风险。”

周育农与你 记者表示，“公募REITs也适合此前持有银行理财信托计划、债基、银行等高分红股票的低风险投资者投资理财。目前，本国低风险偏好的投资者投资于金融业务的底层。资产通常有以下几种：债券、银行、或钢铁等高股息股票。债券的问题是当信用事件持续发生时发生了，失去了刚性。目前，银行理财已经向净值化转型，信托规划也时有发生。雷雨袭来，银行和钢铁的红利相对稳定，但一方面，估值偏低，上行弹性不小，另一方面个股的波动性也不小。”

极域研究团队也表示：“从美国REITs的简史来看，1988年至2021年6月的年化总回报率为9.7%，与债券和股票的相关性较小，可以更好的分散和匹配风险。混合型REITs流动性相对较好。特性较差，对于投资机构来说，更适合投资周期长、有一定现金流要求、可以投资股权资产的机构，比如养老基金、对于个人投资者和理财经理来说，公募REITs的投资价值普遍低于以往的基础设施投资资产（如信托、ABS等），以及有比较稳定的分红机制，比较适合投资，周期长，希望有更稳定现金流的投资者。”

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